Forkjøpsrett – en komplett guide med alt du må vite

Hva er forkjøpsrett?

Forkjøpsrett defineres som retten til å tre inn i andres avtale og overta det som er kjøpt mot å betale det samme som opprinnelig kjøper har bydd. Med forkjøpsrett kan med dermed overta en fremforhandlet avtale om boligsalg og kjøpe boligen til prisen som tilsvarer høyeste bud. Det vil si at personen som opprinnelig ga det høyeste bud, kan risikere å miste kjøpet sitt – selv om vedkommende i utgangspunktet vant budrunden. Med forkjøpsrett trenger man altså ikke å delta i budrunden.

Forkjøpsrett tildeles som regel i borettslag eller sameier, hvor beboerne er medlemmer av boligbyggelag eller regnes som andelseiere. For å kunne benytte seg av forkjøpsretten må man melde forkjøp før meldefristen går ut på den bestemte boligen etter egne lovbestemmelser. Ved flere meldinger er det personen med lengst ansiennitet som står først i køen.

Forkjøpsrett kan i noen tilfeller skape frustrasjon hos de som er på utkikk etter ny bolig og er lykkelige over å ha vunnet budrunden. Det er derfor viktig å sette seg godt inn i reglene rundt forkjøpsrett når man er på boligjakt.

Hvordan fungerer forkjøpsrett?

I utgangspunktet finnes det to måter å avklare forkjøpsretten på. Det ene er forhåndsavklart forkjøpsrett som avklares før salget, og fastprisavklart forkjøpsrett som avgjøres etter salget. Hvilken metode som skal benyttes, er det selger som bestemmer.

Meglerbasen.no forklarer nærmere hvordan regler fungerer rundt forkjøpsrett

Forhåndsavklart forkjøpsrett

Ved forhåndsavklart forkjøpsrett blir boligen annonsert for medlemmene med forkjøpsrett før salget starter, med grunnlag i prisantydningen, og megleren får en oversikt over hvem som har meldt interesse for forkjøp. Det regnes ikke som bindende å melde interesse for forkjøp, da man ikke vet hvordan budrunden kommer til å gå på dette tidspunktet.

Videre følger vanlig prosedyre for visning og budrunde. Når selgeren har akseptert det høyeste budet, må forkjøpsretten avklares med den som meldte forkjøp. Dette gjøres av forretningsfører, som ofte er boligbyggelaget.

Med forhåndsavklaring må alle som meldte interesse om forkjøp bestemme seg for om de ønsker å kjøpe boligen. Hvis flere har meldt interesse, er det den med høyeste ansiennitet som får valget først. Hvis noen velger å benytte seg av forkjøpsretten, er dette bindende.

Fordelen med å bruke denne metoden for å avklare forkjøpsrett er at de utenforstående kjøperne kan få en oversikt over hvor mange som har meldt interesse på forhånd, og dermed ha en anelse på om det er mulig at noen benytter seg av retten. Hvis boligen selges for lavere enn prisantydning, vil det organiseres en ny runde med visninger og budrunder, og forkjøpsretten annonseres på nytt med 20 dagers frist for å melde ny interesse.

Fastprisavklart forkjøpsrett

Fastprisavklart forkjøpsrett avklares etter salget, og medlemmene får mulighet til å melde forkjøp etter at budrunden er gjennomført og høyeste bud akseptert. Denne metoden for avklaring tar ikke utgangspunkt i prisantydning, men heller budet som ble akseptert i budrunden.

Denne gangen vil melding om forkjøp være bindende fra starten av, og man forplikter seg til å overta boligen til prisen som ble akseptert. Så lenge ingen andre medlemmer med høyere ansiennitet melder seg før fristen har gått ut. Meldefristen for forkjøpsrett varer i utgangspunktet i 20 dager fra tidspunktet budet ble akseptert av selger. Som vil si at kjøperen må vente 20 dager før han vet med sikkerhet om han fikk boligen eller ikke.

Hvordan melde forkjøpsrett?

Alle boliger hvor det praktiseres forkjøpsrett, har en egen meldefrist. En av Norges største boligbyggelag, OBOS, har mange eiendommer som omfattes av forkjøpsretten. På nettsidene til OBOS finner du oversikt over hvilke boliger du kan melde forkjøpsrett på, samt meldefristen på disse.

Det er gratis å melde interesse for forkjøp, men ender du opp med å benytte deg av forkjøpsretten påfølger et gebyr til boligbyggelaget. Denne ligger på rundt 7700 kroner.

Strategier ved forkjøpsrett

Har du meldt forkjøpsrett, kan du likevel delta i budrunden. Her kommer det an på hvor lang ansiennitet du har, om du ønsker å presse opp prisen for å skremme unna andre med lengre ansiennitet enn deg selv – eller om du håper prisen blir så lav som mulig fordi du står først i køen til å benytte deg av forkjøpsretten.

Dersom du ikke har forkjøpsrett må du ta i betraktning at det er en mulighet for at du ikke får boligen selv om du vinner budrunden.

For deg som selger bolig kan dette medføre at salgsprosessen tar lengre tid enn antatt. Noen er redde for at forkjøpsrett kan skremme vekk potensielle kjøpere som ikke har tilgang til forkjøpsretten. Men så lenge alle regler knyttet til forkjøpsretten er godt og tydelig gjort rede for, vil det som regel ikke være noe problem.

Det kan derimot være lurt å velge forhåndsavklart forkjøpsrett dersom du er redd for at forkjøpsretten skal være til hinder, da denne gir bedre oversikt over hvor mange som vurderer bolig før budrunden starter – og kjøperen slipper å vente i 20 dager for å vite om hen fikk boligen.

Lover og regler

Forkjøpsretten gjelder i utgangspunktet for andelseiere eller medlemmer av boligbyggelag i tilknytning til borettslag. Det finnes likevel noen få unntak hvor forkjøpsretten ikke gjelder. Det kan for eksempel dreie seg om salg til nær familie eller til personer i samme husstand, eller ved overtakelse av bolig etter skilsmisse. Boligbyggelag har muligheten til å fravike reglene om forkjøpsrett i den enkelte sak, dersom det er spesielle grunner til dette.

Det er også viktig å overholde alle frister ved bruk av forkjøpsrett. Fra dagen borettslaget får melding om at andelen har skiftet eier, har man 20 dager på å benytte seg av forkjøpsretten. Har borettslaget fått skriftlig beskjed på forhånd om at andelen kan få ny eier, minst 15 dager i forkant, er fristen for å benytte seg av forkjøpsretten satt til 5 virkedager. Melder du ikke interesse innen de overnevnte fristene, mister du retten til forkjøp.

Ved overtakelse av bolig i borettslag, må det sendes inn søknad om godkjennelse. Borettslaget har 20 dager på å godkjenne ny eier av andelen. Hvis ny eier har brukt forkjøpsretten, er det boligbyggelaget som sender søknaden til styret i det aktuelle borettslaget.

I 2003 gikk flere boligbyggelag sammen om å skape en felles forkjøpsrett. Denne går ut på at man kan benytte seg av forkjøpsretten i andre boligbyggelag som er med i samme ordningen. På denne måten kan man altså kjøpe bolig med forkjøpsrett i andre boligbyggelag enn sitt eget.

Kort oppsummert

Forkjøpsrett er en juridisk rettighet man kan ha som medlem i et boligbyggelag, og gir deg muligheten til å kunne ta over en bolighandel som allerede er gjort. Skal du selge boligen din, er det viktig å sette seg godt inn i vilkårene som gjelder for forkjøpsrett i ditt boligbyggelag og eventuelt hvem som har tilgang til å benytte seg av den.

Kilder:

https://www.obos.no/brukt-bolig/bruktboliger-med-forkjopsrett/?pageSize=48

https://snl.no/

‍