Leie ut bolig - en komplett guide

Er det lønnsomt å leie ut bolig?

Kanskje har du en hybel i boligen din, et ekstra rom du ikke bruker eller en hytte på fjellet som står tomt. Det å leie ut bolig er uansett et valg som i de fleste tilfeller er lønnsomt og kan gi økonomisk gevinst. For å finne ut hvor lønnsomt det kan være å leie ut akkurat din bolig, må man regne på utleieverdien i forhold til utgifter som vedlikehold, strøm, kommunale avgifter og skatt.

Kostnader ved utleie av bolig:

Hvis du kjøper en bolig med hensikt om å leie den ut, bør du først og fremst ta hensyn til om den er klar for utleie eller om den må pusses opp, gjøres vedlikehold på eller om det er andre feil eller mangler som må rettes opp i først. I tillegg må du ved kjøp av boligen, betale en dokumentavgift på 2,5 prosent av kjøpesummen.

Betaling av skatt er også noe man må ta i betraktning når det kommer til lønnsomheten ved utleie. Hvorvidt leieinntektene er skattepliktige eller ikke, avhenger av type eiendom, utleieforhold og egen bruk av boligen. Du kan lese mer om skattereglene og unntak av regelen, lenger ned i artikkelen.

Andre kostander man må ta i betraktning, er utgifter knyttet til felleskostnader (gjelder ved utleie av leilighet), vedlikeholdskostnader (kommer an på alder og tilstand på boligen som leies ut) og rentekostnader i forbindelse med boliglån.

Fordeler:

Som regel vil et boligkjøp være en god investering, og utleie er i hovedsak et lønnsomt prosjekt. Fordeler med å ha en utleiebolig, er at boligens verdi i seg selv kan øke og dermed gi god avkastning ved et eventuelt videresalg, og du får en fast ekstrainntekt hver måned (eller i de måneden du leier den ut). Det vil med andre ord være gunstig økonomisk – så lenge inntektene er større enn utgiftene.

Det er uansett viktig å sette seg inn reglene for utleie, skatteregler, ha god oversikt over fordeling av ansvarsområder og hvilke rettigheter man har, samt ha alle dokumenter og kontrakter i orden. På denne måten vil utleieprosessen kunne oppleves som en tryggere og mer avslappende prosess for begge parter i utleieforholdet.

Hvordan leie ut bolig

Det finnes mange måter å leie ut bolig på. Du kan leie ut deler av egen bolig, en egen utleiebolig som er beregnet kun for utleie, hytte eller fritidsbolig, og du kan velge å ha langtidsleie over flere måneder eller år, eller korttidsleie som regnes som alt under 30 dager. Uansett hvilken type utleie du tenker å ha, er stegene i utleieprosessen relativt likt.

Her følger de ulike stegene man kan forvente ved utleie av bolig:

Steg 1: Forberedelser og dokumentasjon

Det første du må gjøre når du har bestemt deg for å leie ut boligen, er å kartlegge hvilken leiepris du skal ta, og dermed hvor mye inntekter du kan forvente deg hver måned.

Her kan du enten få hjelp av en eiendomsmegler eller en utleiemegler til å kartlegge området og markedet for å gi et anslag på hva man kan forvente av leieinntekter, eller du kan søke rundt på nettet etter utleieannonser i området og se hva prisene ligger på for tilsvarende boliger.

Det å kartlegge markedet er en nødvendighet for å finne leiepris, da husleieloven tilsier at man ikke kan ta urimelig leiepris i forhold til liknende husrom på liknede avtalevilkår.

Et annet viktig punkt i forberedelsene er å sørge for dokumentasjon på boligens tilstand før utleieforholdet starter. Slik har du bevis dersom noe skulle skje med boligen, og for å kunne vurdere slitasje eller skader ved utflytting. Dette kan gjøres med bilder, tekst og dato, og kan bidra til å unngå eventuelle konflikter i fremtiden.

Steg 2: Markedsføre og finne leietakere

Videre må du markedsføre utleieboligen din, slik at du når ut til potensielle leietakere. Dette kan for eksempel gjøres på finn.no eller hybel.no. For korttidsleie er Airbnb et alternativ mange bruker. Du kan også benytte sosiale medier til å nå ut med annonsen din. Ved hjelp av bilder og tekst kan du presentere utleieboligen, størrelse, beliggenhet, standard, leiepris, hva som inkluderes i leien og hva som kommer utenfor, samt eventuelle forbehold du måtte ha (tiltatt/ikke tiltatt med kjæledyr, røyking, festning eller lignende).

Så kommer jobben med å velge ut en leietaker. Som regel starter det med å avtale en visning (spesielt hvis det er snakk om langtidsleie), for deretter å gjøre en bakgrunnssjekk eller referansesjekk på de aktuelle kandidatene.

Steg 3: Leiekontrakt og innflytting

Når du har funnet den riktige leietakeren til din bolig, må du opprette et leieforhold gjennom å skrive en kontrakt med vedkommende. Det er viktig å skrive en god leiekontrakt både for deg og leietaker, slik at alle aspekter rundt leieforholdet er grundig avklart på forhånd.

Kontrakten sørger for å ivareta begge parter ved uenighet eller usikkerhet, og tar for seg husregler og forbehold, leiepris, avtale om depositum, samt utkastelsesklausul og oppsigelsestid. Ulike maler til en utleiekontrakt kan du finne på for eksempel Huseiernes landsforbund sine nettsider.

Når du har funnet den riktige leietakeren til din bolig, må du opprette et leieforhold gjennom å skrive en kontrakt med vedkommende. Det er viktig å skrive en god leiekontrakt både for deg og leietaker, slik at alle aspekter rundt leieforholdet er grundig avklart på forhånd.

Kontrakten sørger for å ivareta begge parter ved uenighet eller usikkerhet, og tar for seg husregler og forbehold, leiepris, avtale om depositum, samt utkastelsesklausul og oppsigelsestid. Ulike maler til en utleiekontrakt kan du finne på for eksempel Huseiernes landsforbund sine nettsider.

Før innflytting, betaler leietaker inn depositum for å sikre at utleier ikke lider økonomiske tap. Depositum er en sum penger, som ofte tilsvarer 3 måneders leie, og fungerer som garanti ved uteblitt betaling eller skader på boligen.

Når leietaker skal flytte inn, gjør man som regel en inspeksjon sammen for å sjekke at alt ser greit ut, informerer om praktiske ting og overleverer nøkler.

Steg 4: Leieforholdet

Før leieforholdet starter, avtaler man også en betalingsmåte og fast dato i måneden for innbetaling.

Gjennom leieforholdet sørger utleier for å bistå dersom det skulle oppstå eventuelle avvik eller feil som krever nødvendige reparasjoner – det kan være at oppvaskmaskinen ryker eller en lekkasje på badet. Husleieloven sier at det er utleier som har ansvar for alt av vedlikehold ved boligen og utearealet, og at dette ansvaret ikke kan settes over på leietaker.

Det finnes flere lover og regler man må ta hensyn til, og det er lurt å sette seg godt inn i disse før man leier ut en bolig. Du kan lese mer om husleieloven på Lovdata.no.

Steg 5: Utflytting og oppsigelse

Ved utflytting, skal leietaker normalt sett vaske grundig etter seg og forlate boligen i god stand. Det er lurt å gjennomgå en nøye inspeksjon av boligen etter utflytting for å undersøke at alt er i orden og godt nok vasket og ryddet. Her kan du sammenligne tilstanden ved utflytting, med bildene og dokumentasjonen du gjorde deg på forhånd. Det skal være ganske likt utover normal bruksslitasje innenfor tiden som leieforholdet varte.

Deretter skal utleier tilbakebetale depositum til leietaker, i samsvar med leiekontrakten.

Utleiemegler

Du kan også velge å benytte deg av en utleiemegler til å hjelpe deg med alt det praktiske rundt utleiejobben. En utleiemegler er en person eller et firma som bistår med alt det praktiske og juridiske i forbindelse med utleie av bolig.

De kan hjelpe deg med å finne en god og pålitelig leietaker, holde visninger, sjekke kreditt og referanser, håndtere leiekontrakter, depositum og innbetaling, og de tar seg av all kontakt og forespørsler underveis i leieforholdet.

De hjelper deg også med utkastelse ved behov, eller med eventuelle andre problemer som kan oppstå. I gjengjeld tar utleiemegleren betalt for jobben, ofte i form av en prosentsum av leieinntektene.

Håndtering av konflikter og uenigheter ved leieforholdet

De fleste leiekontrakter har en oppsigelsestid på 3 måneder, og denne gjelder begge veger. Noen ganger opplever man at det er behov for å si opp leieforholdet tidligere, på grunn av overtredelser.

Kommer du som utleier opp i en situasjon hvor det oppstår vanskelige konflikter eller uenigheter, for eksempel på grunn av gjentatte overtredelser av husregler eller manglende betaling, er det viktig å forholde seg til det husleieloven sier.

Loven sier at du ikke kan kaste ut en leietaker med umiddelbar virkning på grunn av uteblitt betaling, og at dette kan føre til bot og fengselsstraff. Ønsker du å avslutte leieforholdet, må du sende en skriftlig begrunnet oppsigelse til leietaker, hvor leietaker har mulighet til å protestere mot denne i inntil en måned etter at den er mottatt.

Hvis leietaker ikke protesterer, må hen flytte ut. Protesteres det derimot, må saken gå rettens gang og utleier må legge frem bevis på brudd på leiekontrakt og husregler. Det er derfor det er så viktig å ha en grundig og utfyllende leiekontrakt, slik at man har all dokumentasjon skriftlig på hvilke regler og forbehold som gjelder i leieforholdet.

Det kan også være gunstig å ordne seg utleieforsikring. Denne får du hos forsikringsselskapene, og fungerer som en trygghet om noe skulle gå galt. Utleieforsikring dekker både deg og boligen, og du får erstatning for eventuelle skader og uteblitt leieinntekt. Du kan også få hjelp til utkastelse om leietakeren nekter å flytte ut. Utleieforsikring får du som en del av prispakken hvis du benytter deg av utleiemegler, men du kan også ordne dette selv.

Skatt ved utleie av bolig

I utgangspunktet sier hovedregelen at inntekter knyttet til utleie av bolig i Norge skattepliktige. Overskuddet, altså inntekter minus utgifter knyttet til utleieinntekten, skattlegges som kapitalinntekt med 22 prosent. Dette innebærer at du også kan kreve fradrag for utgifter knyttet til boligen du leier ut, som blant annet utgifter til vedlikehold, felleskostnader, strøm, kommunale avgifter, møbelslitasje, eiendomsskatt og meglerutgifter.

Men det finnes unntak og forskjeller utfra om du har langtidsutleie eller korttidsutleie, og om du bor i deler av boligen selv.

Her følger eksempler på unntak fra skatteregelen ved utleie av bolig. Du trenger ikke betale skatt hvis:

• Hvis du bor i deler av boligen selv, leier ut maksimalt 50 prosent av boligen og leieforholdet varer i lenger enn 30 dager – altså langtidsutleie.
  
  
• Hvis du leier ut hele eller deler av egen bolig, leieforholdet varer i minimum 30 dager og leieinntektene i løpet av ett år er under 20 000,- kroner.

• Du har korttidsutleie av egen bolig, og det ikke overstiger 10 000,- kroner. Av det du tjener over dette beløpet, betaler du skatt av 85 prosent av inntektene. Korttidsleie av sekundærbolig skattes med 22 prosent.

Er leieinntekten skattefrie, kan du ikke kreve fradrag for utgifter knyttet til boligen.

Andre huskeregler for betaling av skatt ved utleie:

• Leieinntekter fra flermannsbolig er skattepliktig, og har ikke de samme unntakene som over.
  
  
• Utleie av sekundærbolig er også skattepliktig. Herunder rene utleieboliger eller utleiehytter og pendlerboliger, og er ikke det samme som en fritidseiendom.

Alt over skattes som hovedregel med 22 prosent, ved mindre det regnes som næringsvirksomhet eller aksjeselskap.

Andre måter du kan leie ut på

Næringsvirksomhet: Leier du ut fem eiendommer eller mer, anses dette som næringsvirksomhet. Dette vil da skattes med inntil 50% av netto inntekt. Dette kan også gjelde for korttidsutleie via eksempelvis Airbnb.

Utleie via aksjeselskap: leieinntekter via aksjeselskap skattes med 22 prosent, også ved flere enn fire utleieboliger. For å unngå at det er gunstigere for folk å tjene penger via et aksjeselskap i stedet for som vanlig lønn eller næringsinntekt, beregnes utbytteinntekt med en faktor på 1,72. Dette vil si at 100 kroner skattes som om det var 172 kroner.

Hva lønner seg i forhold til skatt?

Hvis du leier ut færre enn fem eiendommer og ikke driver næringsvirksomhet, er det mer gunstig å leie ut som privatperson. Leier du derimot ut flere enn fire eiendommer, eller dersom utleien anses som en næringsvirksomhet av andre grunner, kan det lønne seg å leie ut gjennom et aksjeselskap – spesielt om du ikke skal ta ut løpende utbytte av overskuddet.

Kort oppsummert – leie ut bolig

Det å leie ut bolig kan være lønnsomt økonomisk, men man må også tenke gjennom alle utfordringene som kan komme med det. Det krever en del tid og ressurser, og det er også en del utgifter man må være forberedt på å betale. Holder du deg godt oppdatert på lover og regler, har en godt utformet leiekontrakt, kontroll på skattebetalingen og finner gode leietakere – kan det være svært lønnsomt å leie ut bolig.

Andre kilder:

https://www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/bolig-og-eiendeler/bolig-eiendom-tomt/utleie/