Hva er en tilstandsrapport?

Hva er en tilstandsrapport?

I dag har så godt som alle boliger som legges ut på markedet en tilhørende tilstandsrapport til eiendommen. En tilstandsrapport er et skriftlig dokument som skal gi deg grundig informasjon og oversikt over boligens tilstand.

Denne inneholder blant annet detaljerte fakta om boligens tekniske tilstand og vedlikeholdsbehov, i tillegg til informasjon om eventuelle feil, mangler og skader. En tilstandsrapport skal utføres av en objektiv fagperson som kan gi en grundig og omfattende oversikt over boligens tekniske tilstand. Denne fagpersonen er ofte en takstmann eller en eiendomsmegler.

Det finnes regler og krav til hva tilstandsrapporten skal inneholde for å kunne brukes som en godkjent del av salgsdokumentene. Disse reglene finner man blant annet i en forskrift til avhendingsloven, og sikrer at eiendommen blir overført til kjøper i samsvar med kravene til kvalitet som følger av avtalen og skal overføres i kontraktmessig stand.

Hva skal en tilstandsrapport inneholde?

Selve rapporten utformes ofte etter en standard teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig som kalles Norsk Standard 3600 (NS 3600). Denne standarden er utarbeidet for å angi hvilke kriterier en teknisk tilstandsrapport skal inneholde ved salg av eiendom, og har som mål å kunne bidra til en helhetlig analyse som er nyttig for både selger og kjøper.

Dette skal tilstandsrapporten gi informasjon om:

• Byggeteknisk tilstand: Dette innebærer en detaljert gjennomgang av bygningen – inkludert tak, vegger, vindu og eventuelle skader eller mangler på disse områdene.
• VVS-systemer: VVS står for vann, ventilasjon og sanitær og inkluderer systemene man typisk finner på bad, kjøkken, vaskerom osv. Herunder blant annet rør, avløp, varmeanlegg og eventuelle lekkasjer, feil eller mangler på disse systemene.
• Elektriske anlegg: en vurdering av sikkerheten på de elektriske systemene, som stikkontakter, sikringsskap og lignende.
• Branntekniske forhold, samt rømningsveier.
• Geologiske forhold: vurdering av grunnforhold og eventuelle farer for skred og flom.
• Dokumentasjonsvurdering om radon: denne måles ikke, men dokumentasjonen blir sjekket.

Tilstandsrapporten kan også inkludere et anslag på hva det vil koste å rette opp i eventuelle feil og mangler ved boligen.

Tilstandsgrader – hva betyr de ulike gradene?

For å sikre trygg bolighandel og redusere konfliktnivået, er det viktig å sørge for å ha en grundig teknisk tilstandsrapport som lages i henhold til standarden NS3600. I en slik rapport finner man ulike begrep som kan være nyttig å forstå betydningen av, deriblant tilstandsgrader.

De ulike kategoriene man finner i en tilstandsrapport får utlevert hver sin karakter som skal si noe om hvor god tilstand bygningsdelen eller det tekniske anlegget har. Dette kalles for tilstandsgrader (TG) og måles fra 0 og opp til 3, hvor det laveste tallet tilsvarer en bedre tilstand enn hva høyere tall gjør.

• TG0 tilsvarer ingen avvik eller mangler, perfekt stand.
• TG1 tilsvarer normal slitasje, men generelt god stand.
• TG2 tilsvarer en mer betydelig slitasje, som kan ha behov for utbedring innen en viss tid.
• TG3 i tilstandsrapporten må man være forberedt på å utbedre eller pusse opp boligen ganske umiddelbart.

TG0 vil altså tilsvare et nybygg eller en nyoppusset bolig og er mer sjeldent enn TG1 og TG2 i tilstandsrapporter. De fleste boliger er brukt, og vil derfor ofte ha noe form for slitasje på grunn av alder og manglende vedlikehold.

Disse tilstandsgradene er nyttig for å gi en bedre forståelse av hvordan de ulike delene av boligen har behov for eventuelle vedlikehold eller forbedringer, og gir et bedre bilde av hva man kan forvente seg av eventuelle kostnader i fremtiden.

Du kan lese mer om standardrapporten for teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig – NS 3600 her: Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig – NS 3600 (standard.no).

Må man ha en tilstandsrapport for å kunne selge bolig?

De fleste boliger som ligger ute på markedet i dag, har en tilhørende tilstandsrapport. Men du må ikke ha det for å kunne selge boligen din.

Det er derimot lurt å være klar over at det i januar 2022 kom viktige endringer i avhendingsloven som resulterte i at man ikke lenger kan selge en bolig «som den er», og at selger dermed kan bli erstatningspliktig for eventuelle feil og mangler over 10 000 kroner, dersom det ikke er dokumentert og gjort rede for på forhånd.

Fordelen med å ha en tilstandsrapport er at man unngår konflikter i ettertid av salget, om det skulle dukke opp eventuelle feil eller mangler som det ikke var opplyst om på forhånd – samtidig som det skaper tillit og føles tryggere for begge parter.

Hva koster en tilstandsrapport?

Prisen på en tilstandsrapport kan variere ut fra ulike faktorer, som størrelsen på eiendommen som skal vurderes og hvor mye tilleggstjenester man trenger.

En standard tilstandsrapport kan ligge på alt mellom 8000 kroner for en mindre leilighet, til opp mot 30 000 kroner for en større enebolig. I tillegg til denne prisen vil man ofte måtte betale for ulike tilleggstjenester, som for eksempel vurdering av andre boenheter på tomten, utleiedel eller garasje.

Omfanget og kompleksiteten på det som skal vurderes er det som avgjør hvor mye ekstra du blir nødt til å betale for en grundig tilstandsrapport. Noen eiendommer kan ha flere våtrom, kjøkken eller avanserte elektriske anlegg som gjør jobben mer omfattende enn ved mindre boliger.

Det kan uansett være en fordel å innhente informasjon og tilbud fra ulike takstselskap, da kostnaden og hva som er inkludert i grunnprisen kan variere fra selskap til selskap.

Hvordan foregår en tilstandsanalyse?

For å sikre en god og grundig tilstandsrapport på boligen din, er det viktig å finne en godt kvalifisert takstmann til å utføre jobben. I tillegg er det hensiktsmessig å oppsøke flere takstselskap for å finne noen som tilbyr godt kvalifiserte aktører til en grei pris.

Når du har funnet riktig person til jobben, avtaler dere et tidspunkt for vurdering av boligen. Tiden det tar å gjennomføre vil variere utfra størrelse og omfang. Det kan være lurt å rydde og ta en enkel vask av boligen før gjennomgangen, slik at takstmannen enkelt kommer til de ulike stedene han skal undersøke.

For eksempel vil takstmannen måtte ha enkel tilgang til rørsystemer, sluker og rom som kjeller og bod. Takstmannen vil starte med å måle opp areal, og lage en oversikt over boligens primær- og sekundærrom. Primærrom er de rommene i boligen hvor man oppholder seg meste parten av tiden, slik som stue, kjøkken, soverom og bad.

Sekundærrom omfavner blant annet kjeller, bod og balkong. I tillegg til fysisk tilgang til å undersøke boligen, vil takstmannen ha behov for å se ulike dokumenter tilknyttet boligen – som kommunale avgifter eller årsberetning fra borettslag.  

Kort oppsummert

En tilstandsrapport er en viktig ressurs i prosessen med kjøp og salg av bolig, og har som formål å beskrive den tekniske tilstanden til boligen som skal selges. Rapporten kan også brukes til å forhandle pris og eventuelle utbedringer før overtakelse. Rapporten sikrer en rettferdig og konfliktfri handel, og bidrar til åpenhet og forståelse rundt eventuelle feil eller mangler tilknyttet boligen.

‍