Salg av arvet bolig

Å skulle selge en bolig som er arvet kan oppleves som en komplisert og følelsesmessig prosess. Det finnes både skattemessige og juridiske aspekter man må ta i betrakting. I denne artikkelen gir vi deg en grundig oversikt over hva du må vite ved salg av bolig som er arvet eller gitt i gave.

Skatt ved slag av arvet bolig:

Skatteetaten sier at hvis du arver eller får en eiendom i gave, så er du ikke skattepliktig. Men selger du derimot boligen du har arvet blir du skattepliktig av gevinsten.

I 2014 ble arveavgiften fjernet og erstattet med et kontinuitetsprinsipp, som vil si at arvingene overtar skatteposisjonen til den som etterlot seg eiendommen. Dette vil også si at inngangsverdien til arvingene er den samme som den opprinnelige inngangsverdien. Men ved salg av bolig, settes denne til markedsverdi på tidspunktet for dødsfallet dersom arvelater kunne solgt boligen skattefritt. Inngangsverdien vil være den samme som på tidspunkt for dødsfallet, og du skal derfor kun skatte av prisstigningen som skjer etter dette.

Inngangsverdi = summen av hva du kjøpte boligen for + eventuelle andre kostnader tilført eiendommen og utgifter knyttet til tinglysing og dokumentavgift. I tillegg kommer kostander for eiendomsmegler som en del av inngangsverdien.

Som regel selges boligen kort tid etter dødsfallet og da vil verdien være den samme og man får ingen gevinst, og man trenger dermed ikke betale noe skatt. Velger du derimot å beholde boligen, og den stiger i verdi, må du betale skatt av gevinsten. Gevinsten er altså salgssummen minus inngangsverdien. Ender du opp med å selge boligen med tap, får du skattefradrag og må føre dette opp i selvangivelsen.

Eiendom som forskudd på arv

Dersom man arver en eiendom mens vedkommende fortsatt er i live, regnes dette som en gave – selv om det er beskrevet som forskudd på arv. Da skal arvtaker betale full dokumentavgift for overføringen. Denne dokumentavgiften gjelder kun ved gave og forskudd på arv og ikke ved arv etter dødsfall. Avgiften er på 2,5 prosent av markedsverdien på eiendommen.

Dersom en av arvingene får en bolig som forskudd på arv, skal dette trekkes fra i oppgjøret med resterende arvtakerne senere, for å gi en rettferdig fordeling av arven. Dette er viktig å få dokumentert skriftlig, og det bør føres opp hvordan verdien for denne boligen skal beregnes i oppgjøret (ved f.eks. økning av verdi).

Juridiske hensyn:

Før du starter prosessen med å selge boligen, må du være sikker på at du har alle juridiske rettigheter til å kunne selge eiendommen. Dette inkluderer en skifteattest som gir informasjon om hvem som er rettmessige arvinger av eiendommen og hvem som har overtatt ansvaret for å gjøre opp for den avdødes gjeld. Dette dokumentet blir utstedt av tingretten og gir arvingene rett til å disponere den avdødes eiendom og formue.

Arverettigheter

Ved tilfeller hvor det er flere arvinger av en bolig, kan det oppstå ulike problemstillinger hvis partene har forskjellige tanker om hva de ønsker å gjøre med boligen. Kanskje vil noen beholde boligen, mens andre ønsker å selge den. Ved uenigheter vil det være testamentet som avgjør hvem som arver hva, i tillegg til arvingenes rettigheter etter arveloven.

I tilfeller hvor det er to søsken som har arvet en eiendom, hvor den ene ønsker å selge og den andre vil beholde boligen – løses det som regel med at parten som ønsker å beholde boligen kjøper ut den andre halvdelen. Hvis man ikke har råd til å kjøpe 50 % av boligen, kan det kreve at den blir solgt for å sikre at arven deles på riktig måte.

Dersom det er flere enn to søsken som har arverett på eiendommen, kan den ene part fortsatt kreve boligen solgt i selv om flertallet ønsker å beholde. Dette igjen for å sikre rettferdig arvefordeling med bakgrunn i arveloven. Det samme gjelder hvis alle partene i arveoppgjøret ønsker å beholde eiendommen for seg selv, og man ikke blir enig, da må eiendommen selges.

Arveloven sier altså som hovedregel at alle arvingene kan kreve eiendommen solgt, men det finnes likevel unntak. Har en av partene en veldig god grunn til å få overta boligen, hvor den andre parten ikke har rimelig grunn til å motsi kravet, kan den ene arvingen kreve eiendommen. Dette er derimot sjeldent, og som regel har arvingene likt utgangspunkt for å kunne arve en eiendom.

Salg og verdivurdering:

Når du skal selge boligen, er det viktigste å få oversikt over hvor mye eiendommen er verdt. Det kan være lurt å hente inn profesjonell hjelp til å vurdere prisantydning og teknisk tilstand, og å hjelpe deg med alle aspekter rundt salg av boligen. Ved å innhente tilbud fra flere eiendomsmeglere kan du sammenligne prisene og finne det tilbudet som passer best for deg.

Du kan også vurdere om du trenger å pusse opp boligen før salget for å kunne øke gevinsten – men dette kan igjen føre til at du må betale mer skatt. Så her må du vurdere hva som lønner seg.

De fleste meglerfirma anbefaler også kundene sine å tegne en boligselgerforsikring. Denne skal fungere som en beskyttelse for selger mot eventuelle mangler eller erstatningskrav fra kjøper i ettertid av salget. Dermed sikrer du at kjøperen får utbetalt kravene fra forsikringen i stedet for å måtte betale for dette selv.

Kort oppsummert

Å selge en bolig som er arvet videre, kan være en krevende og omfattende prosess. Det viktigste er å bli enig og få avklart med eventuelle andre arvtakere om eiendommen skal selges videre eller beholdes. Om den skal selges videre, er det enkleste å ta kontakt med et meglerfirma som kan hjelpe deg gjennom salgsprosessen. Du er i utgangspunktet ikke skattepliktig ved salg av arvet bolig, hvis du selger den rett etter dødsfallet. Selger du på et senere tidspunkt med gevinst, er dette skattepliktig, og selger du med tap er dette fradragsberettiget.

Kort oppsummert så er de viktigste punktene å tenke på når det kommer til salg av arvet bolig følgende:

• Å sette seg inn i skattereglene
• Fastslå hvor mye boligen er verdt
• Finne en eiendomsmegler som kan selge boligen
• Vurdere om du skal pusse opp boligen for økt gevinst