Overtagelsesprotokoll: en komplett guide

Hva er en overtagelsesprotokoll?

Når den store dagen er her, og man skal ta over boligen, er det viktig å ta seg god tid slik at alt går riktig for seg. Før overtakelsen kontrollerer eiendomsmegleren at korrekt kjøpesum er betalt inn. På selve dagen, går man sammen gjennom boligen for å tilse at den er klargjort og vasket, i tillegg går megleren gjennom alt av praktisk informasjon i tilknytting til boligen. Les også: Hva er overtakelsesprotokoll?

Før megleren overrekker nøklene, skriver man gjerne under på en overtagelsesprotokoll. Dette er et skriftlig dokument som har til hensikt å dokumentere boligens tilstand ved overtakelse, og her noterer man eventuelle skader eller mangler man oppdager, eller anmerkninger dersom boligen ikke er rengjort godt nok. Overtagelsesprotokollen vil også være dokumentasjon på at man har gjennomført overtakelsen, og at både kjøper og selger er kjent med tilstanden ved overtakelse, og kan benyttes til referanse dersom uenigheter oppstår i fremtiden.

Det er derfor viktig at alle eventuelle feil og mangler blir nøye dokumentert under overtakelsen, da det er vanskelig å få gjort om på dette i ettertid. Det finnes likevel en paragraf i avhendingsloven som sier at hvis man oppdager feil eller mangler innen rimelig tid, har man rett til å melde fra til selger om dette. «Innen rimelig tid» defineres i denne sammenhengen som rundt to til tre måneder etter at man «burde oppdaget» feilen ved overtakelsen.

Hvorfor er overtagelsesprotokoll viktig?

Det finnes ingen regler som tilsier at man må ha en overtagelsesprotokoll ved innflytting, ved mindre det er et nybygg, da er man derimot forpliktet til å ha det. De fleste velger likevel å benytte seg av en overtagelsesprotokoll, da den beskytter begge parter med et juridisk gyldig dokument og man unngår unødvendige konflikter.

Det er flere grunner til at det er gunstig å ha en grundig overtagelsesprotokoll:

Beskytter begge parter

En overtagelsesprotokoll er nok viktigst for kjøper og eiendomsmegler, da det gir viktig dokumentasjon på boligens tilstand ved overtakelse og kan dermed brukes til reklamasjon ved eventuelle feil og mangler. Men et nøyaktig og utfyllende dokument beskytter i utgangspunktet begge parter like mye, og vil være avgjørende ved påstander om skader eller mangler som eksisterte før eller etter overtakelsen.

Reduserer konflikter

Ved å dokumentere tilstanden til boligen ved overtakelse, minimerer man også sjansen for at det oppstår konflikter og uenigheter i fremtiden. På denne måten har man et skriftlig dokument som består av fakta, som dermed avgjør mange uenigheter om hvem som sitter på ansvaret ved eventuelle problemer som kan oppstå.

Dokumentasjon og juridisk gyldighet

Overtagelsesprotokollen er også et juridisk gyldig dokument, og kan brukes som bevis eller til referanse ved eventuelle spørsmål i rettsaker, dersom det blir behov for det. Den gir en mulighet til å fastslå hvem som er ansvarlig ved feil og mangler, og er problemet dokumentert i overtagelsesprotokollen – er det størst sannsynlighet for at ansvaret faller på selger.

Hva inneholder en overtagelsesprotokoll?

Ved kjøp og overtakelse av bolig, skal tilstanden til boligen være nøyaktig slik det er avtalt i kjøpekontrakten på forhånd. Ved å inspisere boligen grundig ved overtakelse, sikrer man seg som kjøper at alt er som avtalt.

Protokollen inneholder som regel følgende punkter:

• Dato og klokkeslett
• Hvem som er tilstede under overtakelsen
• Om boligen er tilstrekkelig vasket og ryddet
• Hvorvidt alle nøkler er levert til ny eier
• Avlesning av strøm og vannmåler
• Beskrivelse av eventuelle feil og mangler som er oppdaget
• Frist for utbedring av disse feilene
• Hvor stor andel av kjøpesummen som holdes tilbake frem til feilene er rettet opp i
• Eventuelt beskrivelse av hvitevarer som følger med, dersom dette er aktuelt

Det viktigste er å få ned alle fakta i dokumentet, og sikre en detaljert oversikt over tilstanden, når man tar denne inspeksjonsrunden. Videre signeres protokollen av både kjøper og selger.

Feil og mangler i overtagelsesprotokollen

Dersom man oppdager feil eller mangler ved overtakelse, har man som kjøper noen krav og rettigheter man kan benytte seg av:

• Rette opp feilen: Man kan som kjøper kreve at selger retter opp i feilen, dersom det ikke var kjent på forhånd, og det ikke gir urimelig utgifter eller ulemper for selgers del. Man kan også velge å holde igjen en del av kjøpesummen frem til feilen er rettet opp i, dersom det ikke allerede er betalt inn.
• Prisavslag: Dersom selgeren av en eller annen grunn ikke kan eller vil rette opp i feilen, kan man kreve å få et prisavslag på kjøpesummen. Denne summen kan ikke overstige kostandene som kreves for å rette opp i feilen.
• Erstatning: Hvis du som kjøper lider økonomiske tap som følge av feilen, som f.eks. at du må finne deg et annet sted å bo mens feilen utrettes, kan du kreve erstatning som følge av disse kostandene.
• Heve kjøpet: Dersom feil og mangler på boligen er såpass alvorlige at det defineres som et avtalebrudd, kan man ha rett til å heve kjøpet og dermed få pengene tilbake.

Hva bør man se etter ved overtakelsen?

Huskeliste ved overtakelse av brukt bolig:

• Sjekk at boligen er grundig rengjort og ryddet.
• Sjekk at alt av teknisk utstyr er i orden og fungerer som det skal.
• Sjekk om alt som var avtalt på forhånd i kjøpskontrakten, som f.eks. hvitevarer som følger med, er i orden.
• Les av strøm og vannmåling og før dette inn i protokollen.
• Bli enig med selger om hvordan, og når, man overtar faste utgifter, som f.eks. fellesutgifter og strøm.
• Husk også å sjekke boder, kjeller og garasje.
• Sjekk fellesområder.
• Sikre deg at du har fått alle nøkler.

Dersom du skal overta bolig under oppføring, altså nybygg, bør du sjekke disse tingene også:

• Se etter skader på gulv, glass, tak og vegger. Sjekk gjerne om gulvet er i vater.
• Sjekk at kraner, toalett, dusj og avløp fungerer som det skal.
• Sjekk at alt av bestilte hvitevarer er inkludert.
• Sjekk at skap, skuffer, vindu og dører kan lukkes og åpnes som normalt.
• Sjekk riktig antall stikkontakter.
• Sjekk lister på gulv og tak, og se etter sprekker.
• Sjekk av vifte, komfyr og klimaanlegg fungere som det skal.

Kort oppsummert

Selv om det ikke er pålagt å ha en overtagelsesprotokoll, anbefales det sterkt. Protokollen beskytter både kjøper og selger fra å havne i uenigheter, hvor det ikke kan bevises hvem som må stå til ansvar. Det kan være lurt å rådføre seg med en eiendomsmegler eller annen fagperson, for å sikre at overtagelsesprotokollen er riktig gjennomført og inneholder alle punkter som er nødvendig å ha med. En overtagelsesprotokoll er altså en viktig dokumentasjon på at overtakelsen har skjedd, og man bør ta seg god tid i denne delen av kjøpsprosessen.

Kilder:

https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1992-07-03-93/KAPITTEL_2#%C2%A72-2

https://lovdata.no/lov/1992-07-03-93/§4-19

‍