Selge tomt - en komplett guide

Salg av tomt

Mange velger å skille ut deler av egen tomt for å selge den videre, eller har en tomt man ikke har bruk for lenger. Det kan også være gode penger å tjene ved salg av tomt. Det å selge tomt er litt annerledes enn det å selge en bolig.

Når du selger tomt tenker du mer på hvilke muligheter og potensiale tomten har, og ikke så mye på hvordan den ser ut. Det er også en annen kundegruppe å forholde seg til enn ved boligsalg. De fleste som er på utkikk etter en tomt har ofte planer om å bygge drømmehuset sitt, eller er profesjonelle utbyggere på utkikk etter nye byggeprosjekt.

Hva defineres som en tomt?

En tomt defineres som et ubebygd areal som kan bygges på eller hvor det tidligere har stått hus. Likevel finnes det tilfeller hvor areal som er bebygd defineres som en tomt, men da som regel kun når bebyggelsen er så falleferdig at den ikke kan brukes, og skal rives til fordel for nye nytt. Derfor snakker man ofte om potensiale og ikke den nåværende tilstanden, når man vurderer verdien på en tomt.

Viste du at FINN.no er Norges største markedsplass for tomter?

Når du skal selge en del av tomten din

Eier man en stor tomt og har mye ubrukt areal til overs, kan det være gode penger å tjene på å selge deler av tomten videre. Ved å skille ut deler av tomten din og selge den, kan du tjene godt med penger på noe som du ikke bruker uansett – men du vil også risikere å få naboer tettere innpå deg enn du kanskje er vant til, hvis du selv bor på tomten fra før av.

Hvis dette ikke er noe problem for deg, kan du starte søknaden til kommunen om å få dele opp tomten din. Dette kalles på fagspråket for «matrikulering». Når søknaden blir godkjent, får den nye tomten et eget gårds- og bruksnummer og er klar til å selges videre.

Det finnes mange ulike aktører som kan være interessert i å kjøpe tomt, blant annet bedrifter som ønsker å bygge hus eller sette opp ferdighus på tomten som de videre kan tilby sine kunder. Selger du på det private markedet, kan du få større innflytelse på hvem dine nye naboer blir.  

Bruke megler eller selge selv?

Mange som vurderer å selge tomt, lurer kanskje på om det er mest hensiktsmessig å selge tomten selv eller om man har behov for å hente inn profesjonell hjelp. Prosessen med å selge tomt er på mange måter ganske lik som ved salg av bolig. Det er derfor på samme måte som ved boligsalg, mulig å gjøre jobben selv.

Det som kanskje oppleves som mest komplisert og tidskrevende med prosessen, er all innhenting av nødvendig dokumentasjon og alt av papirarbeid rundt selve salget. Om tomten du tenker å selge er en del av en allerede eksisterende eiendom og skal skilles ut til en egen tomt, er man nødt til å kontakte kommunen for å få korrekt oppmåling av tomten, samt eget gårds- og bruksnummer. I tillegg må man hente frem karttegninger, arealbekreftelser og målebrev, samt dokumentasjon på tilgang til vann og avløp og hvor på tomten man finner dette.

Velger man å selge tomten selv uten hjelp av megler, er det noen viktige punkter som er verdt å merke seg:

• Hente frem kart over tomten
• Innhente dokumentasjon på reguleringsbestemmelser
• Håndtere ulike søknader til kommunen angående salg av tomt
• Dokumentere informasjon rundt vann og avløp, i tillegg til adkomst på tomten
• Oppmåling og bekreftelse på areal og størrelse på tomten
• Skrive en god og oversiktlig kjøpskontrakt

Utover disse punktene, er prosessen ganske lik som ved et boligsalg. Er man villig til å bruke en del tid og ressurser på å få hentet inn all nødvendig dokumentasjon, holde visninger og drive markedsføringen selv – er det mye penger å spare på å selge tomten selv.

Fordelen med å velge en eiendomsmegler derimot, er at du er sikret god kompetanse og riktig gjennomføring ved å ansette en megler til å gjøre all jobben for deg. I tillegg skaper det større trygghet, både for kjøper og selger, å kunne forholde seg til en objektiv fagperson som et profesjonelt mellomledd i salgsprosessen.

Så selv om det er fullt mulig å selge tomten på egen hånd og spare mye penger på dette, kan det være krevende og komplisert å håndtere alle aspektene rundt et slikt salg selv.

Det bør derfor vurderes grundig for og mot hva man kommer best ut av, og sammenligne tid og ressurser mot kostnadene ved bruk av eiendomsmegler.

Hva koster det å selge tomt?

Å selge tomt er ikke kostnadsfritt. Man må regne med kostnader i forbindelse med å skille ut og måle opp tomten, utgifter til papirarbeid og innhenting av dokumentasjon, klargjøring av salg og kostnader ved bruk av eiendomsmegler.

Hvis tomten som skal selges allerede har et eget gårds- og bruksnummer, trenger man ikke betale noe. Skal den derimot skilles ut fra en annen tomt eller mangler eget nummer, må man regne med å betale opp mot 40 000 kroner – men dette kan variere fra kommune til kommune.

Prisen for bruk av eiendomsmegler er normalt sett den største kostnaden ved salg av tomt og eiendom, og faktureres som regel på en av to måter; Den ene måten å gjøre det på er at eiendomsmegleren tar provisjonsbasert betaling av salgssummen. Den andre måten er timebetaling per arbeidstime megleren bruker på å selge eiendommen. Provisjonen ligger som regel et sted mellom 1 til 3 prosent av salgsprisen, og timeprisen ligger vanligvis på rundt 2000 kroner.

Meglerfirmaene bruker også å sette opp en minsteprovisjon for å sikre seg en viss sum hvis eiendommen blir solgt veldig lavt. Denne ligger som regel på rundt 30 000 kroner, men provisjonen blir naturligvis større jo dyrere du selger for. Disse priseksemplene gjelder i utgangspunkt for generelt salg av eiendom, og ikke spesifikt salg av tomt.

Så her må man ta kontakt med ulike meglerfirma for å få et mer nøyaktig pristilbud og oversikt over hva som er inkludert, og hva som eventuelt kommer som tilleggstjenester.

Hvilke skatteregler gjelder ved salg av tomt?

I utgangspunktet må du betale skatt av gevinsten ved salg av tomt. Skattesatsen ligger i 2023 på 22 % av gevinsten. Reglene sier at du blir skattepliktig hvis tomten kan bygges videre på, og du selger med gevinst. Selger du med tap kan du kreve skattefradrag.

For å regne ut hva som er skattepliktig eller ikke, trekker man inngangsverdien fra salgssummen. Inngangsverdien er altså kombinasjonen av det du kjøpte arealet for, pluss andre kostander tilført eiendommen og utgifter knyttet til tinglysing og dokumentavgift.

I tillegg vil kostander for eiendomsmegler gjelde som en del av inngangssummen. Salgsverdien er det du har solgt for. Dermed blir differansen mellom inngangsverdien og salgsverdien den summen du skal skatte av. Skattereglene gjelder også dersom tomten er arvet.

Driver du derimot med kjøp og salg av tomter som investeringer i en virksomhet, kan du få en høyere skattesats – opp mot 49,6 % av gevinsten.

Kort oppsummert – viktige ting å huske på ved salg av tomt:

Når man skal selge en tomt ligger hovedfokuset på potensiale og ikke på nåværende tilstand. Det er mange ting å ta hensyn til når man skal selge en tomt, her følger de viktigste punktene man må merke seg:

• Gjør rede for om tomten du tenker å selge regnes som en bolig eller en tomt, dersom den har eksisterende bebyggelse fra før av.
• Bestem deg for om du ønsker å selge tomten selv eller bruke en eiendomsmegler til å gjøre jobben for deg. Sammenlign tid og ressurser hos deg selv, med kostnadene for en megler.
• Innhent all nødvendig dokumentasjon og gjør deg kjent med om det finnes byggetillatelse på tomten, og om det er enkelt å koble seg på vann og avløp og hvor det eventuelt ligger på tomten. I tillegg må det være mulig å komme seg til tomten, ved å anlegge en vei dit.
• Ha kontroll på alle søknader til kommunen.
• Forsikre deg om at du har oversikt over hvilke skatteregler som gjelder ved salg av tomt, og at utregningene er korrekte.

Kilder:

https://nbboeiendom.no/wp-content/uploads/2023/03/Prisliste-NBBO-Eiendomsmegling-2023.pdf

https://www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/bolig-og-eiendeler/bolig-eiendom-tomt/salg/

https://snl.no/tomt

‍